</br>房产销售

        碰到问题

        如何解决

        心中没底

        话说这家兴同有德在房产开发上的竞争，第一个回合赢了一把，正准备迎接第二个回合竞争的到来。

        一天清早家兴刚到办公室，桌上的电话铃声就响了，他拿起听筒一听是丽绢的声音，说有非常重要的事情要商量，叫他立即到她办公室去一次。

        家兴拿了记录本，来到丽绢办公室。他前脚刚进门，君兰跟着也到了。两人在沙发上坐下，她泡了两杯茶放到茶几上，说：“两位哥哥，我请你两人来不为别事，而是想了解公司最近的经营情况，特别是房地产的销售形势。因为我看了财务报表，感到情况有些不妙。”

        “徐董------”君兰想说什么。

        “别叫什么徐董，现在就我们三个人谈事情，不要Ga0得一本正经的，谈话气氛还是宽松一些，叫我名字为好。”丽绢说着自己拉了把椅子，面对两位哥哥坐了下来。

        “丽绢，我本来是想找你研究公司的经营问题，特别是房地产项目的营销情况。我们服装、玩具经营的情况还可以；洗衣机、冰箱市场有些饱和，但问题也不大，两个年轻人正在采取措施，销售不太理想的局面估计很快会扭转。现在的问题是这开发的第一个房产项目，销售进度并不太妙------”家兴先摆了一下总的经营情况。

        “丽绢，我是财务总监，我关心的是投入、产出。我们的服装、玩具、洗衣机、冰箱，总投资有一点六个亿。我同四个孩子算了帐，因为经营情况b较正常，估计五到六年左右基本可以收回投资，年利润保持在百分之八左右，这是工业投资的平均利润。现在房地产方面，我和Ai国也算了笔帐，第一个项目十万平方米，每平方米成本多层一千六百元，小高层二千元，总投资是一点八个亿；第二个项目是二十万平方米，每平方米成本是二千二百元，总投资是四点四个亿。两个项目是六点二个亿，回报率在百分之二十一左右。如果一切顺利，每个项目三年开发结束，两个项目前后五年完成，可以赢利约一点五个亿，这是非常诱人的利润。但在销售上要是碰上问题------”君兰是在板着指头算帐。

        “我的君兰老弟、这位大学者，经济帐算得也挺JiNg明的。”家兴笑着说。

        “这是你大哥栽培的，要我当财务总监。我过去从来不算经济帐，连家里的开销也从来不问。现在是不得不算，不能叫丽绢的血本亏掉，同时我和孩子的一家一当都扔了进去。万一做亏了，我这老骨头无所谓，可孩子们的日子还长着呢！”X格直爽的君兰是有一句说一句，从不隐瞒自己的观点。

        “我也是这样想的，拿北方人的话说，我们是穿在一根绳上的蚂蚱，只好赢不好输。”家兴也打着b方说。

        “两位哥哥我们还是说正题，这房屋的销售到底怎样做好。要说国际贸易什么的我是内行，可这楼盘销售我经过培训虽然懂了一点，但真要做的话我就没方向了。”丽绢看着两个哥哥，想要他俩赶快拿个良策出来。

        “这房地产开发虽然只是刚开始，可已经尝到了味道了。我们拿到闵行的一百亩土地还不算太费力，也就是说，前期工作还b较顺利。开工建设开头碰到些麻烦，后来采取了一些措施，还是把工期抢了回来。现在是1994年的6月份，正是房产销售旺季。我们第一期已经竣工、验收，马上可以入住，第二期也结构封顶，第三期正在进行地面施工。这十万平方米房屋的预售许可证都已到手，都可以销售。我们现在的期房均价，多层是卖二千元，小高层是卖二千四百元，利润是四百元，扣除税和销售费用大概是一百五十元，实际利润只有二百五十元，纯利是百分之十五。第一期四万平方米已经销售了百分之五十，第二期销售百分之三十，第三期销售百分之十，一共售出三万二千平方米，三分之一。目前我心里很矛盾，如果剩下的全部期房马上销售出去，利润太低。但等到现房再销售，可以高二百元一个平方，六万八千平方，就好多销售一千三百六十万元，一千三百六十万元这数目可不小呀！可我又怕万一市场有变，连二千元到二千四百元的平均价也保不住。销售的周期再拉长个一、二年，虽然我们是自己的款子可以不计利息，但要影响投资资金的周转。现在真是很难决策。”

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